Será que posso reaver o imóvel durante o prazo de locação?

A locação de imóveis no Brasil é regulamentada pela Lei nº 8.245/90, mas visa regulamentar minimamente a relação contratual em respeito aos princípios contratuais. A lei regulamenta, principalmente, os direitos e deveres de locador e locatário e questões de procedimento para resolução de divergências.

Dentre os direitos e deveres regulamentados, um dos temas abordados com maior frequência, versa sobre a possibilidade de o locador pode reaver o imóvel locado durante o período do contrato. Para responder a esta questão, precisamos compreender, primeiro, que a Lei apresenta soluções diferentes para os casos de contratos com prazos determinados e para prazos indeterminados.

Os contratos com prazo determinado são aqueles em que está determinado por quanto tempo o locador cederá o imóvel ao locatário, ou seja, há uma data de início e de fim, determinada. Já os contratos por prazo indeterminado são aqueles em que não há mais uma data de término, de encerramento daquela locação.

Então, nos contratos por prazo indeterminado, o locador pode reaver o imóvel a qualquer momento, desde que notifique previamente o inquilino com antecedência mínima de 30 dias (art. 6º). Enquanto que nos contratos por prazo determinado, em regra, o locador não poderá reaver o imóvel durante o prazo de locação (art. 4º).

Mas, sendo o objetivo da legislação pátria a manutenção do equilíbrio contratual, não se justifica a proibição incondicional do direito de o locador reaver o próprio imóvel durante o prazo do locação. Dessa forma, dispõe o art. 9º da Lei do Inquilinato acerca do rol taxativo quanto as hipóteses que excedem a esta regra, quais sejam, a locação poderá ser desfeita quando ambas as partes concordarem nesse sentido, se houver a prática de infração legal ou contratual, por falta de pagamento do aluguel ou demais encargos e para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, desde que não possam ser executadas com a permanência do locatário no imóvel ou se ele se recusar a consenti-las.

Portanto, nos contratos por prazo indeterminado, o locador poderá reaver o imóvel a qualquer tempo, desde que notifique, por escrito, o locatário com antecedência mínima de 30 (trinta) dias (art. 6º).

E, nos contratos em que o prazo de fim está determinado, em regra, seja vedado ao locador reaver o imóvel durante o prazo de locação, há que se destacar que no caso de acordo mútuo, ou de prática de infração legal ou contratual, por falta de pagamento do aluguel ou demais encargos ou para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, desde que não possam ser executadas com a permanência do locatário no imóvel ou se ele se recusar a consenti-las (art. 9º). E, para exercer esse direito, em qualquer uma das hipóteses autorizadas por lei, cabe a propositura de ação de despejo (art. 5º).